南昌每5套房就有1套空着 房价下跌已成定局

小柯 ◷ 2022-09-26 00:58:00
#南昌,房价

近年来,江西被江西网友称为“小透明省”和“阿卡林省”,因为它在中国东部和中部的存在感较弱。


然而,最近的一份研究报告引起了人们对江西省省会南昌的注意。贝壳研究院对3万个住宅小区进行调查发现,南昌的住房空置率在28个大中城市中最高,售出的存量住房有五分之一空置。


十多年来,南昌这座历史悠久的城市实现了跨越式发展。不仅GDP和人口大幅增长,城市面貌和天际线也发生了巨大变化。红谷滩CBD高楼林立,城市建成区面积从208平方公里增加到366平方公里,增长76%。然而,在新城规划相继出台、超高层建筑不断拔地而起的同时,南昌不少新区却存在人气不足、入住率低的问题。无论是商用写字楼还是住宅空置率,南昌的数据都走在全国前列。今年早些时候,南昌出台了限制超高层建筑高度和数量的新规定。


广义的住房库存超过8000万套


近日,贝壳研究院发布了一份关于中国28个大中城市住房空置情况的调查报告。结果显示,在调查的28个大中城市中,江西省省会南昌以20%的住房空置率排名第一,这意味着南昌五分之一的已售存量住房处于空置状态。廊坊以19%的空置率位居第二。


对于此次调查,贝壳研究院表示,国内外对于空置住房的定义没有统一的标准,本次调查的范围不包括空置住房和待售存量住房的部分。贝壳研究院动员了工作三年多的资深经纪人,对其业务范围内的住宅小区进行了探索,共计约3万个住宅小区。将3个月以上未入住的住房定义为“空置住房”,城市住房空置率由“空置户/总户数”公式得到。


总体来看,所选28个大中城市的平均住房空置率为12%,处于比较高的区间。2017年,中金公司(CICC)发布《中国住房存量报告》称,中国城市住房窄空置率为12.1%,与目前贝壳研究院的整体数据接近。一般来说,如果城市住房空置率超过10%,我们应该保持警惕,潜在的风险不可忽视。


贝壳研究院的研究结果显示,住房空置率随城市水平依次上升,一线城市平均空置率为7%,二线城市为12%,三线城市为16%。然而,南昌这个二线省会城市的空置率却非常惊人。不仅高于三线城市的平均空置率,而且比二线城市的平均空置率高出8个百分点。


事实上,贝壳研究所得到的空置率与其他统计口径相比偏低,因为它只选取了本次售出的存量房。除了已售库存外,南昌还有大量的新建商品房库存。


据CRary研究中心介绍,截至今年6月底,南昌商品房广义库存达到8000多万平方米,在全国大中城市也走在前列。广义上的库存包括已批准预售的商品住宅、已开工但未获批准销售的住宅以及尚未开工的普通住宅。


根据《2021年南昌市国民经济和社会发展统计公报》,当地城镇居民人均住房建筑面积为38.47平方米。按此计算,南昌市现有商品房广义库存足以容纳208万新增人口。此外,过去十年,南昌的建成区面积从208平方公里增加到366平方公里,增长了76%。


但根据南昌市统计局的数据,过去十年,南昌市常住人口增加了135万人,户籍人口增加了36万人,10年常住人口增长率仅为26.5%。可以看出,南昌的建设速度远远快于人口增长率。


贝壳研究院认为,一旦商品房空置率过高,在限购政策放松后,二手房新增挂牌数量将会激增。多机构数据显示,南昌挂牌二手房数量已超过6万套,今年上半年二手房月平均成交约1230套,二手房换周期为48个月。


到处都是新城镇,到处都是计划


在过去的十年里,南昌的基础设施有了很大的发展,各种新城和新区的规划势不可挡。



2012年,一场“核心增长极动员大会”改变了南昌的面貌。会议出台了《关于全面支持南昌发展建设核心增长极的若干意见》,江西省决定加大对省会南昌的支持力度。本文着重论述了南昌市的“外扩”。


《意见》表示,未来南昌要形成以赣江为轴线的“五群一江两岸”城市发展格局,高标准、高品位规划建设九龙湖片区,力争用5年时间基本形成面积100平方公里、容纳50万人的新城框架。


此外,要加快长东新区、长南新区建设,有序推进瑶湖生态科技新城、长南现代综合新城、九龙湖现代综合新城、乐华空港新城、美岭休闲度假新城五大功能群建设。


2016年,南昌正在制定进一步扩大新城规模,提出外突出九龙湖新城建设,并全面推进朝阳新城、瑶湖三个国家级开发区在城市科技开发和生产发展城市的融合,实施临空经济区和以塘新区的整体发展,并研究扬子洲地区开发建设的方法。


“对于购房者来说,南昌已经成为一个新城市,到处都是规划。新城的大部分住宅项目以大型、高要求的建筑为主。如果你不知道哪扇门,就很难判断哪些是真正值得购买的。像九龙湖、象湖、空地等地的新楼盘要改变比较困难,知名度不够。”吴柯(化名)在南昌房地产行业工作了10多年,他告诉记者。


吴可以以九龙湖地区为例。目前该区域高楼林立,但入住率较低,夜间照明率不足50%。“南昌当地某自媒体曾对九龙湖做过调研,该社区整体装修率为60-80%,入住率不到一半”。


在过去的十年里,南昌不仅规划了大量的新城,而且更喜欢建造超高层建筑,这使得整个城市“向上生长”,完全改变了天际线,也加剧了空置率问题。


据统计,截至目前,南昌200米以上的超高层建筑有24栋,与首都北京的数量相当,其中大部分为商业写字楼。去年年底,仲量联行发布了一份关于中国写字楼的白皮书,该白皮书显示,在中国41个大中城市中,长春、无锡和南昌以40%以上的空置率排名前三。


南昌对超高层建筑的偏好从商业写字楼延伸到住宅。一般来说,33层以上的住宅物业属于超高层,40 - 50层的商品房并不常见。多年前,南昌世茂天成推出了174米、54层的住宅,万科金宇蓝湾推出了39层的超高层住宅。近年来,位于南昌老城区中心的融创青山湖一号由两座超高层建筑组成,一座43层,另一座44层。星州城碧湖项目位于南昌县中心,规划建设两座47层的超高层双塔。


今年年初,南昌终于宣布将加强超高层建筑的规划建设管理,称超高层建筑在提高建设成本、加剧能源消耗、增加安全管理难度等方面的负面作用不容忽视,不符合当前绿色发展和碳峰值、碳中和的要求。在住宅建筑方面,南昌发布了一项规定,称当地部门在审批80米以上的住宅建筑和100米以上的公共建筑时,应咨询当地消防和救援机构,确保其救援能力匹配。此外,将严格限制250米以上的超高层建筑的建设,不允许新建500米以上的超高层建筑。


近20年来,中国土地城镇化明显快于人口城镇化,全国各地“平摊蛋糕”式发展趋势明显,南昌是一个缩影。贝壳研究院院长李文杰表示,我国的城镇化进程已经从土地城镇化发展到人的城镇化。“摊销面包”等增量式开发的边际效应正在下降。人们对社区生活的重视程度越来越高,城市发展的逻辑发生了很大的变化。如今,走减量发展和内涵式发展的道路已成为大多数大中城市的追求。