暴涨暴跌的房价背后原因是什么?青岛海景房房价走势让人看不懂!

小柯 ◷ 2022-09-26 02:28:10
#海景房,房价

青岛最大的海景住宅社区维多利亚湾,已经开发了8年,超过10期。也是当地人口中“青岛最便宜海景房”的地方。


小陈的买房故事就从这里开始。


在过去的几年里,小陈先是在这里买了一套房子给他的父亲陈叔叔养老,然后又买了一套房子给自己投资。家族的命运与维多利亚湾息息相关。


和所有不太成熟的社区一样,维多利亚湾也有卖水果和蔬菜的水上摊位,陈先生对此很满意。“这里的物价很低,水果和蔬菜比青岛市区便宜,”他说。


6月底的青岛,太阳一直很热,但海风下还是觉得很舒服。每天下午,陈先生都会归档绕着门口走一圈,不仅是为了放松,也是为了买些蔬菜。


陈大爷不太了解自己买房的经历。那时候,他只想在海边买一所小房子养老。他的儿子小陈张罗做了大部分工作。


“从选房子到付款,都是我在管理我父母的房子。2014年,花了50多万买了90平米,每平米单价还不到6000元。当时这里很荒凉,但已经有很多买家了,销售人员总是一副焦虑的样子,随时准备迎接下一波顾客。”


陈为父亲买了这套房子后,房价不断上涨,2017年达到了每平米近9000元。


小陈有点不安分,他看着维多利亚湾的房子升值,也想骑这车。


这个时候,想买维多利亚湾的人比几年前多了,陈某说:“太流行了,买房子要排队付款,犹豫一下,就没有房子了,里面连楼都没有,基本上属于什么都能买,几乎跑完了全程。”


“当时的想法是,房价会上涨,你再也负担不起了。我付了钱的那一刻,我感到非常高兴。”


在维多利亚湾买第二套房子一年多了,房子的价格还是让小陈很开心。2019年,房价达到高点,单价超过1.2万元/平方米。


但事与愿违,尤其是在2020年之后,维多利亚湾的房价开始暴跌。当被问及为什么降价时,当地人几乎总是给出相同的答案:“房子太多了。”目前,维多利亚湾二手房7000多元/平方米可以买到,新房在1万元/平方米左右。


小陈说,看着自己的房价慌了神,刚到上学年龄的孩子,就合计着把维多利亚湾的房子卖了买青岛城里的房子,“不卖,不知道会不会跌。”


于是小陈把房子委托给了中介机构,“当时中介给我的氛围是,周围二手房市场萧条,价格低就卖不出去了。”


房子卖得很快。


看到房子的人还很多,但又不想一开始就出高价,小陈说:“有时候听中介给我递别的价格,我都想摔门了。”


陈的房子最终以相似的价格出售,因为他请来了10名看房人。陈算了一算,投资维多利亚湾这些年,没有赚到钱,反而赔了一些。


就这样,小陈逃离了维多利亚湾。目前来看,他的决定也属于及时止损,这里没有房价上涨的迹象。


但小陈的父亲还是选择在这里退休:“房价不是我关心的,我只是活着。”


维多利亚湾曾寄予厚望。


2013年9月12日,万达集团斥资20多亿元在黄岛区收购了15块地块,总面积超过350万平方米,其中13块地块位于黄岛区前湾港南港区域,也就是今天的维多利亚湾社区所在的位置。


但几年后,万达与融创的“世纪合并”,将贸易公司的名称从青岛万达游艇产业投资有限公司变更为青岛融创游艇产业投资有限公司,项目名称也逐渐从万达海上大厦变更为维多利亚湾。


记者跟着当地中介小李看到了维多利亚湾四面八方的多栋房子,有的可以看到大海,有的可以俯瞰整个小区,它们都有一个相同的特点——空白崭新,无人居住。


到了晚上,三面蓝色的大海变成了巨大的灰色帷幕,围绕着这个仍在开发中的海景别墅庞大的社区。


小规模建设,小规模销售


未来的房子,在青岛是一个内涵非常丰富的词,不仅代表时代,也代表不确定性,很多人的心态是“买未来的房子比买二手房好,你可以住”。


维多利亚湾所在的西海岸新区古口,也是美丽的大竹山和众多临海项目的所在地。用青岛房地产从业人员小李的话说:“这是一个强调渠道的领域,开发商往往处于弱势。”


根据Krei的数据,今年5月,青岛以2525万平方米的总库存位居全国第一。据西海岸新区所在的黄岛区卓义数据显示,今年上半年商品房去商品化周期已达36个月。


在这样的市场环境下,各种海景房项目纷纷拿出价格武器,以价换量,开发商变得谨慎,以小规模建设和小规模销售来缓慢发展。


古镇口现有3个靠近项目,珠山秀谷·御宅、粤山海、海语东。


珠山秀谷·御墅宣传购买现房160万起。跟着广告来到售楼处,售楼人员说“只有几套面积很小的别墅,主要卖洋房”。该项目已竣工,属于现房状态,“目前国外房子的毛价为1.2万元/平方米,精装修1.4万元/平方米”。


事实上,珠山秀谷·御墅在2014年就获得了预售证。从航拍照片上看,这座别墅充满了生气。据公开资料显示,该项目开盘单价约1万元/平方米,8年价格涨幅不大。


推销员坚持说:“我们是二手房。你绝对可以住在里面。”


珠山秀谷·御墅紧邻悦和山海,售楼处门口也停放着由公交改装成的流动售楼处。从青岛市的角度来看,古口确实有点偏远,开车到青岛市站大约50公里,坐地铁需要一个多小时。


另一边,海语东方正在出售三期,价格约为1.1万至1.2万元/平方米。记者了解到,2017年8月22日,该项目第二期预售合格证取得。参考价格在17000元到24000元/平方米之间,现在已经从最高点降了一半。


还有被当地自媒体称为“青岛最大的韭菜基地”的灵溪湾和公园一号。据公开资料显示,灵溪湾曾以2.5万元/平米的价格出售,公园一号的开盘价格在2万元/平米左右,但现在这两个价格在市场上几乎已经售罄。


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