新闻事件深度报道案例2022:三亚凤凰岛房价由每平15万跌至4.2万 房价降到底了吗?

小柯 ◷ 2023-02-05 17:52:23
#新闻事件深度报道,房价

近日,一则“三亚凤凰岛破产重组”的新闻上热搜,这一曾经打造的“第二迪拜”度假岛项目再次引起人们的关注。


6月13日,中国交通建设集团公司(601800.SH)发布公告称,三亚凤凰岛邮轮港发展有限公司(以下简称“凤凰岛国际邮轮港”)资不偿债,其债权人的重组申请被法院受理。据媒体记者了解,截至去年底,凤凰岛国际邮轮港总资产约50.4亿元,但总负债约186.05亿元。中交集团对富达国际邮轮港发展有限公司10亿元股权投资占比为0元。


对此,媒体记者6月21日收到中交集团的采访回复称:过去一年10亿元投资已全部计提,股权损失不会影响今年经营业绩。关于此次重组的进展,请看中交建的最新公告。


经过多年的风风雨雨,走到破产重组的步骤,三亚凤凰岛这个家喻户晓的项目背后的故事,也更加唏嘘。


据海南房地产中介谢文(化名)6月16日下午向媒体记者透露,“以凤凰岛一处58平米的房产为例,业主在2012年购房时约为350万元,到2012年底至2013年中,价格达到约12万元/平米。”这套房子的总价是245万元,单价约为每平米4.22万元。”


为进一步了解情况,媒体记者于6月19日上午将相关采访函发送至富达国际邮轮港发展有限公司邮箱,但截至发稿,尚未收到回复。


岛上唯一一个房地产项目的价格被“砍到膝盖上”


据公开资料显示,三亚凤凰岛位于三亚湾核心度假区“阳光海岸”,是一座疏浚人工岛。一期陆地面积548亩,二期海上使用权证面积749亩。


原运营商三亚城国际于2002年被湖北商人曾先云收购,并命名为凤凰岛。2005年12月,曾先云以法人代表的身份成立了三亚凤凰岛投资集团有限公司。2006年,浙江国斗控股投资凤凰岛,成立三亚凤凰岛开发有限公司作为项目公司。


2010年3月,三亚凤凰岛开发有限公司发布了拆分公告,其现有的拆分为四家公司,分别为三亚凤凰岛开发有限公司(以下简称“凤凰岛开发”)、三亚凤凰岛国际酒店开发有限公司、三亚凤凰岛置业有限公司(以下简称“凤凰岛置业”)和三亚凤凰岛土地开发有限公司(以下简称“凤凰岛置业”)。


2010年10月,由浙江国斗控股股份有限公司、海口盛丰热带农业植物园发展有限公司、海南海洋基础设施投资有限公司、海南凤凰岛投资有限公司投资设立的三亚凤凰岛国际邮轮港开发有限公司,持股比例分别为50%、20%、15%和15%。


2014年4月10日,中交集团与三亚凤凰岛投资集团有限公司、三亚宇生投资有限公司签订三亚凤凰岛项目股权重组合作协议。


根据协议,中交将收购凤凰岛国际邮轮港公司45%的股权,三亚宇生投资有限公司不可撤销地将其所持凤凰岛国际邮轮港公司10%股权对应的决策权授予中交。三亚凤凰岛国际邮轮港收购凤凰岛开发及凤凰岛地产100%股权。


其中,凤凰岛开发的主要资产是凤凰岛国际养生度假中心,是五家风帆造型的物业式酒店,被誉为三亚著名地标之一。


据谢文介绍,“这五座建筑是凤凰岛上唯一的房地产项目。物业包括住宅和商业公寓,商业水电,产权期限为50年。”


当媒体记者问及凤凰岛近年来的房价变化时,谢文以链家挂牌的一套58平米的房子为例。2012年业主买下时,总价约为350万元,单价约为每平米6万元。2012年底到2013年年中,房价达到了12万元/平方米的历史高点。


“这套房子的总价是245万元,单价约为每平米4.22万元。因为急于出售,店主只好亏本出售。谢文说。


记者从房天下网站看到,凤凰岛显示6月份均价仅为37231元/级。


潮起潮落


谢文判断,凤凰岛房价波动与国际旅游岛规划有很大关系。


据了解,2009年12月31日,国务院批准海南建设“国际旅游岛”方案,指出海南要形成以旅游为主导、现代服务业为主导的特色经济结构。


据海南传媒集团报道,2010年1月11日,在海南国际旅游岛计划启动7天后,三亚凤凰岛开业,当天700套房子被抢购一空。在房地产市场火热的时候,据海南相关媒体报道,凤凰岛的价格已经达到15万元/坪,被称为海南最贵的房地产。


但后来,随着国际旅游热度的下降,凤凰岛的价格下降了。据三亚凤凰岛微信公众号2016年5月21日发布的文章描述,“三亚凤凰岛国际健康度假公寓在海南房地产市场创造了销售奇迹,目前均价在8万元/平方米左右”。


除了国际旅游岛的概念,2018年海南限购政策的出台也抑制了凤凰岛房价的上涨势头。


据了解,2018年海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》,要求在现有限购政策的基础上,在全国范围内实施限购。在实施限购措施的海口、三亚、琼海等地,非本省户籍家庭购买住房,须提供至少一名家庭成员在海南缴纳个人所得税或社会保险60个月及以上的证明。


在此背景下,外资难以流入凤凰岛,房价难以维持。据某中介平台统计,凤凰岛目前只有10套房屋待售,均价4.3万元/平米。当媒体记者问及为什么挂牌的房子这么少时,谢文透露,“那些不着急卖的,价格在500万以上的,都没有在网上显示。”


绿色风暴刺破了房地产泡沫


6月16日,熟悉海南房地产市场的某房地产公司营销人士陈华(化名)在接受媒体记者采访时表示,凤凰岛房价的涨跌主要与海南建设旅游岛的政策有关。2010年相关政策出台后,许多开发商进入海南岛。


“然而,2017年9月,经过几年的发展,海南出台了省级经济特区成立以来最严格的生态环境保护条例,对填海总量实行严格的管控制度,规范审批程序,主要是为了防止开发商过度开发。””陈华说。


但事实是,当时有些开发商已经过度开发了。


2017年12月23日,中央环保部4督察组向海南省反馈督查意见,“部分市县在重经济发展、重环境保护的情况下,热衷于拿出项目,资金过分依赖房地产,指房地产企业在哪里、在哪里,用政府规划鼓钱包,破坏生态”。


根据三亚市统计局数据,2017年三亚市房地产开发投资同比增长34.1%,占固定资产投资的比重为63.3%,比上年同期提高10.9个百分点。


特别是,环保部督察组指出,凤凰岛填海工程主要以国际客运港、邮轮港的名义进行房地产、酒店开发。由于填海造地引起的水流变化,三亚湾西部海岸线受到侵蚀,不得不花费巨资人工修沙修复海滩。


对此,海南省于2018年1月10日发布了《关于进一步加强土地宏观调控提高土地利用效率的意见》,明确全面停止产权酒店土地审批手续(包括农用地转用、供地、改用审批)。禁止将商品住宅用地与其他工业项目用地捆绑或者供应。


同年1月,凤凰岛项目被责令立即停止建设,禁止任何类型的房地产项目的建设,同时还需要3700多万元的生态补偿资金。


此外,2021年11月20日,海南省人民政府官网正式发布《海南省落实中央生态环境保护督办整改情况》,要求三亚凤凰岛二期项目全面拆除,恢复原状后再建设,邮轮母港功能另行考虑。


值得一提的是,谢文告诉媒体记者,“国家现在不批建海,所以这个物业(凤凰岛)比较稀缺。”


但陈华认为,“凤凰岛地产项目正处于价值回报的过程中。现在投资者想要进入海南的购房门槛比几年前要困难得多。“即使凤凰岛对周围的建筑没有太大的影响,但对那些价格昂贵、存在一些泡沫的建筑来说,这将是一个教训。”


扣除减值后,投资金额仅为0元


据媒体记者了解,凤凰岛二期工程的拆除工作已经完成。


此外,由于环境问题,凤凰岛项目没有顺利进行,导致凤凰岛国际邮轮港“破产”。根据中国建设公告披露。截至2021年底,凤凰岛国际邮轮港总资产约50.4亿元,总负债约186.05亿元。


2014年,中交集团以10亿元收购富达邮轮码头45%的股权。根据中交于2022年6月13日公告,扣除减值10亿元,将中交投入的45%股份计算为0元。


中交集团在凤凰岛的投资显然损失了10亿元,但实际上它的损失可能更多。据海南当地媒体报道,交易完成后,中交集团还通过凤凰岛邮轮码头公司分别以29.99亿元和9.62亿元的价格收购了三亚凤凰岛 Development和三亚凤凰岛 Properties的100%股权。


针对中交集团10亿元股权投资三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司计算为0元的情况,6月21日,媒体记者收到中交集团回复称,10亿元股权投资已在往年全部计提,股权亏损不会影响今年经营业绩。关于此次重组的进展,请看中交建的最新公告。